Componente de amortização reduz juros do crédito imobiliário indexado à inflação

A inclusão de um componente adicional de amortização em linhas de crédito imobiliário indexadas a índices de preços, reduzir a volatilidade das parcelas nominaistende a reduzir o total de juros pagos durante o contrato, em termos reais. A conclusão consiste em nota técnica do diretor de Regulação do Banco Central (BC), Gilneu Vivan.

Redução de juros e simulações

As simulações apresentadas no documento indicam que, com o componente adicional, o total de juros pagos pelo mutuário pode cair até 34,6% em termos reais no sistema Price ou mesmo 24% no Sistema de Amortização Constante (SAC). O exercício considera contrato de 30 anos, juros reais de 4% ao ano e inflação estável também de 4% ao ano.

O desenho analisado no estudo é semelhante ao do novo crédito imobiliário lançado pelo governo na semana passada. Como mostra o Transmissão (sistema de notícias em tempo real do Grupo Estado), para a nova linha, o Conselho Monetário Nacional (CMN) determinou a criação de uma componente adicional de amortização nas linhas de crédito imobiliário indexadas a índices de preços, destinada a minimizar variações no valor nominal das parcelas.

Regras e operação

Esta amortização será limitada o índice de preços médio praticado no período de 20 anos anteriores à data de contratação da operação de crédito. Caberá até BC divulga mensalmente o valor máximo do componente adicional de amortizaçãocom base no IPCA.

Na nota técnica, Gilneu propõe um modelo em que o componente fixo adicionado à parcela representa o comportamento médio esperado do índice de inflação ao longo da vida do contrato. Ele considera que, com a inclusão, há um aumento no valor nominal da prestação inicialmas, em contrapartida, há reduzindo a volatilidade das parcelas subsequentes.

Impacto nas parcelas iniciais

Um dos exercícios apresentados indica que, em princípio, a parcela inicial seria 53% maior no modelo proposto do que no atual, sem a inclusão do componente. Segundo a nota, isso ocorreria porque a amortização é maior no desenho sugerido, enquanto a função que calcula os juros permanece inalterada. No entanto, a simulação mostra que, com o tempo, essa diferença entre as parcelas diminuipois, no método atual, a inflação é incorporada à parcela nominal.

A discrepância nas parcelas iniciais também tende a diminuir ao longo do tempo, indica o estudo, devido ao redução da inadimplência esperada com o modelo proposto. Segundo exercício, se o menor risco embutido resultar em uma redução nas taxas de juros contratuais, de 4% aa para 3% aa, por exemplo, a diferença da primeira parcela diminui de 53% para 39%.

Menor volatilidade em cenários inflacionários

O método com amortização adicional também tende a preservar menor volatilidade das parcelas mesmo em cenários de surpresa da inflação realafirma a nota.

Utilizando o mesmo contrato base e considerando o sistema Price, uma simulação indica que se a inflação média observada fosse de 2% ao ano, em vez de 4% ao ano, a última parcela diminuiria 45% em relação à primeira no modelo proposto, enquanto no método atual aumentaria 83%.

Se a surpresa fosse para cima, com uma inflação média de 7% ao ano, o benefício aumentaria 139% no modelo propostocontra 688% no método tradicional.

O mesmo exercício realizado no sistema SAC indica que, se a inflação permanecesse estável em níveis diferentes, de 2% ao ano a 7% ao ano, No modelo proposto, a última parcela ainda ficaria abaixo da inicialem todos os cenários, enquanto No método atual, a última parcela seria maior nos casos em que a inflação ficou estável em 5% ao ano ou 7% ao ano, atingindo aumento de 227% no último cenário.

Menos risco e maior segurança para os mutuários

Na nota técnica, o diretor argumenta que, no modelo atual, sem o componente adicionalcontratos imobiliários corrigidos pela inflação criar insegurança nos mutuáriosdesde a renda não aumenta necessariamente na mesma magnitude e frequência que o crescimento nominal dos benefícios. Esta dinâmica, alteração, compromete a renda disponível e aumenta o risco de inadimplência.

Ele enfatiza ainda que este efeito é mais severo para mutuários de baixa rendaque, em geral, têm menos capacidade de poupança ou espaço no seu orçamento para absorver grandes flutuações nos pagamentos.

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