Mesmo diante das altas taxas de juros no Brasil, o setor de fundos imobiliários manterá um desempenho robusto em 2025. O volume de captação neste ano deverá ficar próximo ao registrado em 2024, contrariando a expectativa inicial de retração devido à preferência dos investidores pela renda fixa. Gestores avaliam que os próximos cortes na taxa Selic poderão impulsionar ainda mais o segmento nos próximos meses.
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De janeiro a setembro, os fundos imobiliários captaram R$ 31,5 bilhões, valor equivalente a 71% do total alcançado em 2024, quando as captações totalizaram R$ 44,3 bilhões. Segundo dados da Hedge Investments, esse resultado já supera o de 2023, quando o valor foi de R$ 30,4 bilhões.
O sócio fundador da Hedge, André Freitas, destacou: “As captações neste ano têm sido surpreendentes. Se continuarem nesse ritmo, poderão chegar a cerca de R$ 40 bilhões em dezembro”. Freitas explicou ainda que o mercado não previu esta resiliência face à continuação das taxas de juro elevadas.
Perspectiva de redução de juros anima mercado
A expectativa de redução da Selic tende a favorecer a valorização das cotas dos fundos imobiliários em bolsa e pode abrir espaço para novas captações em 2026, movimento considerado tradicional no setor quando os juros caem. “É preciso esperar por esse caminho”, afirmou Freitas. A Hedge também identificou outros R$ 25 bilhões em ofertas já protocoladas, com previsão de conclusão nos próximos meses.
O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) acumula alta de 15% em 2025, o que tem estimulado os negócios do setor. Para o sócio-fundador da HSI Investimentos, Máximo Lima, uma queda nos juros trará mais fôlego: “Se os juros caírem, já é um impulso. O valor das ações reage, melhorando o ambiente para compra e venda de ativos. Isso pode abrir uma janela para os recursos irem atrás da captação de recursos”, disse. Lima ressalta, porém, que o ritmo dos cortes de juros merece atenção. “Se cortar pouco, não vai surtir tanto efeito. Mas se cortar demais, gera picos de inflação e começa a causar problemas”, completa.
Grande parte dos recursos captados em 2025 veio dos chamados ‘fundos de papel’, que investem principalmente em dívidas setoriais, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Esses FIIs representaram 33% da captação do ano, totalizando R$ 10,4 bilhões. O líder do negócio imobiliário da CVPAR, Jorge Nobre, explicou que a expansão destes fundos se deve, em parte, à maior dificuldade sentida pelos promotores na obtenção de crédito bancário. “As empresas vão ao banco para obter financiamento para a produção e encontram um custo mais elevado e uma escassez de recursos disponíveis. O banco é mais seletivo na concessão de crédito”, afirmou.
A gestora AZ Quest também investiu no segmento, criando o fundo AZ Quest Panorama Crédito Imobiliário (AZPR11), com patrimônio líquido de R$ 145 milhões e nove projetos em carteira. “Com a alta taxa de juros, a diferença entre um empreiteiro receber dinheiro da administradora ou de um banco tradicional hoje é muito pequena”, disse Marcos Freitas, gestor de fundos imobiliários da AZ Quest.
Remover respingo
Estratégias inovadoras para captação de recursos e diversificação
Para manter o ritmo de crescimento, os gestores passaram a adotar estratégias inovadoras. Uma delas consiste em aceitar imóveis como forma de pagamento na emissão de ações, em vez de contribuições em dinheiro. A operação permite ao vendedor trocar ativos de baixa liquidez, como prédios comerciais, por ações negociadas em bolsa. O fundo, por sua vez, amplia a carteira sem a necessidade de novos recursos financeiros.
A TRX Real Estate (TRXF11) foi uma das que mais utilizou essa alternativa. O fundo, criado em 2019, investe em imóveis locados para grandes empresas do varejo, construção e saúde, como Assaí, Grupo Mateus e Pão de Açúcar. No meio do ano, o TRXF11 estruturou uma oferta no valor de R$ 1,25 bilhão, utilizada para adquirir mais de 20 imóveis, dos quais mais da metade envolveu pagamento em ações.
Depois disso, o fundo anunciou uma nova oferta de R$ 2 bilhões, que pode chegar a R$ 3 bilhões dependendo da demanda. “O que aconteceu depois da última emissão foi que vários proprietários começaram a nos procurar, querendo replicar o que havíamos feito na décima primeira emissão. Aproveitamos essa oportunidade e começamos a selecionar um portfólio de imóveis. Agora, temos um pipeline grande para essa nova emissão, e grande parte dele é formado por pessoas que aceitaram receber parte relevante ou até 100% do pagamento em ações”, relatou Gabriel Barbosa, sócio e gestor da TRX Investimentos.
Outra prática que tem ganhado espaço é a emissão de cotas em diferentes classes, como seniores e subordinados. As ações seniores oferecem menor risco e pagamento de dividendos fixos, enquanto as ações subordinadas apresentam maior risco, mas potencial para retornos mais elevados. A combinação de fluxos previsíveis e correção inflacionária na classe sênior tem atraído investidores. Gestores como Life Capital, Paladina e Hedge recorreram a esta solução. “É como pegar o imóvel para usar como instrumento de renda fixa, garantindo rentabilidade”, explicou André Freitas.
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