Seria um eufemismo dizer que o setor imobiliário de varejo passou por um período difícil. Isto começou com o nascimento de comércio eletrônico e intensificou-se com o pandemia de COVID-19. Seu recuperação estava fragmentado, dados os variados subsetores do varejo, desde grandes shoppings fechados e grandes centros varejistas (centros grandes) até centros comerciais abertos (centros de strip) ancorado por supermercados.
É neste último subsetor que Chad Phillips, head global da Nuveen Real Estate e responsável por mais de US$ 140 bilhões em investimentos de capital e dívida imobiliária comercial, diz que é o maior oportunidade hoje.
“Nós nos inclinamos fortemente para isso estratégia resiliente de centros abertos nos últimos dois anos”, disse Phillips.
Estes são centros ancorados por supermercados com, talvez, um CVS e uma pizzaria e coisas do gênero. As taxas de vacância nestes espaços eram de 7,8% no início de 2016, mas caíram para 4,4% no início deste ano, de acordo com dados do Grupo CoStar.
“Sobrevivi à Covid. Sobrevivi ao efeito Amazônia” disse Phillips. “O ocupações em nosso portfólio de centros abertos ancorados em supermercados em boas localizações têm mais de 95% alugado.”
Sempre que um inquilino fecha portas, a Nuveen consegue preencher o espaço rapidamente devido à alta demanda. fortePhillips disse.
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Ele admitiu que o setor imobiliário de varejo foi superconstruído por muito tempo nos EUA. Eventualmente, os desenvolvedores tornaram-se mais disciplinados, especialmente com o nascimento do comércio eletrônico. Isto resultou em um correção que criou uma espécie de oferta insuficiente (falta de oferta) hoje.
“As taxas de [capitalização] para os quais você pode comprá-los são bastante atraente” disse Phillips. “Então o retornos totais eles são bons. Você está comprando por um preço muito mais baixo do que o custo de reposição. Então, juntando tudo, é um necessidade imobiliária essencial e muito resiliente, onde podemos conseguir retornos fortes e ajustado ao risco.”
Embora o tráfego em shoppings espaços maiores e fechados estão aumentando, especialmente em shoppings sofisticados, Phillips disse que gosta desse setor menor porque é “empresas de pequeno porte (negócios pequenos)”. Você pode vendê-los facilmente. Eles são líquidos. Os shoppings não.
É também um fator de oferta e demanda simples. Há cerca de 15 anos, as alocações para o varejo eram maiores do que 30% para investidores imobiliários, mas isso caiu para 10% porque os retornos eram fracos, de acordo com Nuveen. Agora, apenas nos últimos 12 mesesos retornos são melhorandoe o investidores estão olhando novamente.
“Eu não diria que eles estão voltando em massa (inundando de volta), mas aumentamos no acumulado do ano [para] o varejo baseado em conveniência US$ 1,4 bilhão em equidade com alavancagem”, disse Phillips. “Isso nos dá mais de US$ 2,5 bilhões em poder aquisitivo para esses tipos de estratégias. Então sim, acho que investidores estão voltando sua atenção.”
Isto não significa que o sector, como qualquer outro, não esteja sem risco. Depois de alguns anos desempenho superior (desempenho superior), ele está começando a desacelerar.
“Depois de cinco anos de demanda consistente e crescimento do aluguelvocê fundamentos estão suavizando (amolecimento)”, escreveu Brandon Svec, diretor nacional de análise de varejo dos EUA no Grupo CoStar, numa boletim informativo relatório recente da empresa, observando que o taxas de vacância em espaços abertos ancorados em supermercados aumentaram ligeiramente (marcado) por três trimestres consecutivos. (Embora ainda estejam perto de mínimos históricos.)
Mas Svec acrescentou que o ambiente mais amplo de locação de varejo conta uma história diferente.
“Com pouco novo espaço comercial deverá ser adicionado nos próximos anos, e o condições de disponibilidade estando perto de níveis historicamente apertados, o varejistas permanecem ativos na busca por novos locais”, disse Svec.
Ele também disse que há preocupação com o estado geral da economiao confiança do consumidor e o gastos do consumidor.
Depois de um forte crescimento de aluguéis em anos anteriores para o subsetor de centros abertos ancorados por supermercadosele estagnado este ano, com o crescimento anual do aluguel sendo o mais fraco em mais de uma década. Esta é uma clara divergência em relação aos anos anteriores, enfatizou Svec.
Phillips disse que é por isso que o estratégia requer que o investidores são particularmente exigente ao selecionar propriedades.
O confiança do consumidor tem altos e baixos (altos e baixos), e isso tem um impacto sobre se irão a esses centros tomar um café ou fazer manicure. O base de clientes existenteisto é, aqueles com taxas de poupança mais elevadas que podem suportar um desemprego mais elevado, são vital para escolher onde investir.
Phillips disse que um renda familiar média acima de US$ 100 mil e um população em grande parte milenar e bem-educado estão entre os critérios o que ele está procurando.
O concorrência entre os investidores está aumentando, mas não ao ponto bom negócio não pode ser fechado, disse ele, citando retorna dois dígitos baixos.
Ele acrescentou que o baixos níveis de novas construções estão ajudando a manter vagas baixase os espaços atraem multidões consistentes.
“Eu realmente acho que tem muito a ver conveniência e atrapalhar essa conveniência, e é aí que queremos investir”, disse Phillips.
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