O setor imobiliário da China enfrenta uma crise prolongada há anos. Agora, a queda na população lança uma nova sombra sobre o mercado imobiliário estagnado.
O Goldman Sachs estima que a demanda por novas casas nas cidades chinesas permanecerá reprimida em menos de 5 milhões de unidades por ano nos próximos anos – um quarto de pico de 20 milhões de unidades registradas em 2017.
“A população cai e o ritmo mais lento da urbanização indicam uma demanda demográfica decrescente por moradia” nos próximos anos, disseram economistas de Goldman Sachs em um relatório na segunda -feira.
De acordo com os dados mais recentes do Banco Mundial, a população do país deve cair de 1,41 bilhão para menos de 1,39 bilhão até 2035, disse Tianchen Xu, economista sênior da Economist Intelligence Unit. O declínio é atribuído a uma combinação de menos nascimentos e mais mortes, devido ao envelhecimento da população.
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A população chinesa está diminuindo há três anos. Dados oficiais mais recentes de 2024 mostram uma queda de 1,39 milhão em comparação com o ano anterior, refletindo a baixa taxa de natalidade.
Os projetos da Goldman Sachs que a população diminuirão reduzirá a demanda por casas em 500.000 unidades por ano na década de 2020 e em 1,4 milhão de unidades por ano na década de 2030 – um contraste com o impacto positivo de 1,5 milhão de unidades na década de 2010, quando a população cresceu constantemente.
A taxa de fertilidade do país permanece caindo mesmo depois que Pequim flexiona a política do único filho em 2016 e, apesar dos incentivos financeiros para estimular o nascimento. Salários estagnados, insegurança sobre emprego e um frágil sistema de seguridade social desmotivou os chineses para ter mais filhos.
As políticas pró-natalidade de Pequim provavelmente terão “efeito limitado”, disse Xu, pois não enfrentam questões mais profundas, como o alto custo econômico da criação de filhos, a tendência de adiar o casamento para priorizar a carreira e “uma apreciação da individualidade”.
Um reflexo da queda nas taxas de natalidade, cerca de 36.000 jardins de infância foram fechados no país nos últimos dois anos, com uma redução de mais de 10 milhões de estudantes no jardim de infância. É isso que os cálculos da CNBC mostram dados oficiais divulgados pelo Ministério da Educação. Da mesma forma, o número de escolas primárias caiu quase 13.000 entre 2022 e 2024.
Isso também afetou o mercado imobiliário em regiões próximas às escolas, onde os preços foram inflados devido à forte demanda por instituições educacionais públicas de alta qualidade.
O prêmio considerável que existia nessas propriedades, apoiado pelo acesso às escolas de elite e pela expectativa de apreciação do setor imobiliário, começou a diminuir. O motivo é a queda da população e o fato de os governos locais estarem flexionando as regras de inscrição distrital, de acordo com William Wu, analista imobiliário da China no Daiwa Capital Markets.
Mãe de um garoto de 7 anos em Pequim disse a CNBC Que o valor do seu apartamento caiu cerca de 20% em relação ao preço que você pagou há mais de dois anos. Ela pagou aproximadamente o dobro da média de mercado na cidade para que seu filho pudesse estudar em uma boa escola primária.
De acordo com os dados de informações do vento, o número de crianças que entraram na escola primária até 2023 foi o maior em mais de duas décadas. Mas houve uma queda em 2024, apenas o ano em que seu filho começou a estudar.
Queda acentuada
Essa mudança demográfica é outro fator de pressão sobre o mercado imobiliário, que luta para deixar a crise começou no final de 2020. Apesar de várias medidas tomadas pelo governo central e pelas administrações locais desde setembro passado, o setor permanece sem sinais de recuperação.
Novos preços imobiliários registrados em maio, a queda mais nítida em sete meses, de acordo com Larry Hu, economista -chefe da China em Macquarie, expandindo um período de estagnação que durou dois anos, apesar dos esforços do governo para conter o declínio.
As novas vendas imobiliárias em 30 grandes cidades caíram 11% no primeiro semestre de junho em comparação com o mesmo período do ano passado – piora a queda de 3% em maio, disse Hu.
A Goldman Sachs avalia que “os proprietários de investimentos para investimentos provavelmente seguirão como vendedores líquidos (para compradores finais) em um futuro próximo” devido à expectativa de uma queda de preço.
Embora o Goldman conceda uma desaceleração no ritmo de urbanização da China nos próximos anos, o que deve danificar a demanda por casas urbanas, a WU avalia que o impacto demográfico no mercado imobiliário ainda não é “iminente” e pode levar décadas para se materializar.
No curto prazo, “parte deste outono será compensada pela urbanização contínua e pela demanda por melhorias na habitação”, disse Wu, observando que essa demanda por atualização crescerá no total do mercado imobiliário chinês.
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